Vorsicht beim Grundstückskauf
Gut gelegene Grundstücke für einen Neubau sind rar, die Nachfrage entsprechend hoch, Kaufentscheidungen müssen daher teils sehr schnell getroffen werden, um den Zuschlag zu bekommen, noch bevor die Gesamtkosten für den Neubau feststehen. Eine Gesamtfinanzierung (Grundstückskauf plus Neubau) kann also nur grob kalkuliert werden, erscheint diese der Bank machbar, wird der Grundstückskauf finanziert. Und genau zu diesem Zeitpunkt wird häufig ein Fehler begangen.
Für den Kauf des Grundstücks wird bereits eine Finanzierung mit einer Festzinsvereinbarung von beispielsweise zehn Jahren vereinbart. Die niedrigen Zinsen für Jahre zu „sichern“ erscheint zunächst logisch. Die Finanzierung besichert die Bank mit einer erstrangigen Grundschuld im Grundbuch. Doch was passiert, wenn die Gesamtfinanzierung bei der Bank, die das Grundstück finanziert hat, widererwartend gar nicht umsetzbar ist? Oder die Konditionen für die Gesamtfinanzierung bei einer anderen Bank deutlich attraktiver sind? Durch die Festzinsvereinbarung seid Ihr nun an die Bank gebunden. Die Finanzierung der Baukosten über eine andere Bank ist in der Regel nicht möglich, da im Grundbuch bereits eine erstrangige Grundschuld für die grundstücksfinanzierende Bank eingetragen ist. Entweder müsst Ihr nun also so bauen, dass die grundstücksfinanzierende Bank Ihre Zusage für die Gesamtfinanzierung gibt und bzw. oder über die gesamte Laufzeit zu viel Zinsen zahlen, da Ihr woanders hättet viel günstiger finanzieren können. Vielleicht „entlässt“ Euch die grundstücksfinanzierende Bank auch aus dem Darlehen gegen Zahlung einer „Vorfälligkeitsentschädigung“, womit Ihr wertvolles Eigenkapital nutzlos verbraucht hättet.
Sofern die Gesamtkosten noch nicht feststehen, wählt für den Grundstückskauf bitte eine Finanzierung mit „variablem“ Zins (Zinssatz kann sich alle 3 Monate ändern). Die variable Finanzierung hat den Vorteil, dass man das Darlehen kündigen kann ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen, zudem kann man es jederzeit umwandeln in ein Darlehen mit Festzinsvereinbarung für mehrere Jahre. Die grundstücksfinanzierende Bank muss in dem Zuge auch die erstrangige Grundschuld freigeben. Findet man also eine Bank, die die Gesamtfinanzierung besser und günstiger umsetzen kann, ist man nicht gebunden und kann die Bank für die Gesamtfinanzierung nochmal wechseln und damit gegebenenfalls viel Geld sparen.
