“Gesund” finanzieren
Die Formulierung “gesund finanzieren” nutze ich in meinen Beratungsgesprächen zur Baufinanzierung sehr häufig, doch was ist damit eigentlich genau gemeint? Welche Punkte gilt es zu berücksichtigen, damit man von einer “gesunden” Finanzierung sprechen kann?
Das Wichtigste ist aus meiner Sicht, dass die monatliche Rate in einem “vernünftigen” Verhältnis zur Darlehenssumme steht. Was heißt nun wieder “vernünftig”? Nun ja, man sollte darauf achten, dass in der monatlichen Rate ein ausreichend hoher Tilgungsanteil enthalten ist, denn mit dem Tilgungsanteil zahlt Ihr das Darlehen ab, der Rest sind Zinsen, das Geld ist also weg. Wenn der Tilgungsanteil zu niedrig ist, passiert folgendes:
- Ihr benötigt eine sehr lange Zeit, bis das Darlehen vollständig abbezahlt ist
- Eine lange Laufzeit bedeutet auch, dass Ihr absolut gesehen sehr viel Zinsen bezahlt
- Ihr habt ein hohes Zinsänderungsrisiko: Dadurch, dass wenig abbezahlt wird, ist die Restschuld zum Ende der Zinsbindung relativ hoch. Wenn die Zinsen bis dahin gestiegen sind, kann sich die monatliche Rate empfindlich erhöhen, schlimmstenfalls kann man sich die Immobilie nicht mehr leisten
- Bei steigenden Zinsen sollte man davon ausgehen, dass die Immobilienpreise fallen. Eine hohe Restschuld zum Zinsbindungsende bei fallenden Immobilienpreisen sorgt dafür, dass Ihr neben den ohnehin schon gestiegenen Zinsen eine noch schlechtere Kondition für die Anschlussfinanzierung erhaltet.
Hierzu Beispiel 1:
Darlehenssumme 300TEUR ; Zinssatz 1,5% für 10 Jahre ; anfängliche Tilgung 3% ; mtl. Rate 1.1125€
In diesem Beispiel beträgt die Restschuld nach 10 Jahren 202.964,68€. Wenn die Zinsen in der Anschlussfinanzierung nun genau gleich bleiben und Ihr genau mit der gleichen Rate weiter finanziert, seid Ihr insgesamt in 27 Jahren und 2 Monaten fertig mit der Finanzierung.
Nun simulieren wir mal ein höheres Zinsniveau für die Anschlussfinanzierung (was man auf jeden Fall tun sollte), rechnen wir mal mit 4% Zinsen und weiterhin mit einer Rate von mtl. 1.1125€. Dann würde sich die Gesamtlaufzeit der Finanzierung um 5 Jahre und 2 Monate verlängern. Um in derselben Laufzeit fertig zu sein wie oben, würde sich die Rate auf mtl. 1.370€ erhöhen.
Also kein “Horrorszenario”. Die längere Laufzeit könnte man gegebenenfalls in die Lebensphasenplanung einbauen, andernfalls tut einem eine in 10 Jahren um 245€ gestiegene Rate vielleicht nicht weh, da man sich einkommensseitig weiterentwickelt hat. Also ein “kalkulierbares” Risiko.
Nun Beispiel 2:
Darlehenssumme 300TEUR ; Zinssatz 1,5% für 10 Jahre ; anfängliche Tilgung 1,5% ; mtl. Rate 750€
In diesem Beispiel beträgt die Restschuld nach 10 Jahren 251.482€. Wenn die Zinsen in der Anschlussfinanzierung nun genau gleich bleiben und man genau mit der gleichen Rate weiter finanziert, ist man insgesamt in 46 Jahren und 4 Monaten fertig mit der Finanzierung.
Nun simulieren wir mal ein höheres Zinsniveau für die Anschlussfinanzierung (was man auf jeden Fall tun sollte), rechnen wir wieder mit 4% Zinsen und weiterhin mit einer Rate von mtl. 750€. Dann wäre eine Anschlussfinanzierung nicht mehr möglich, denn die monatliche Rate reicht nicht mal mehr aus um die Zinsen zu bezahlen! Würde man mit der Finanzierung in insgesamt 30 Jahren fertig sein wollen oder fertig sein müssen (wegen dem Renteneintritt), würde die Rate auf mtl. 1.779€ ansteigen, also sich mehr als verdoppeln!
Die Antwort liegt nahe, dass man bei Beispiel 2 nicht von einer gesunden Finanzierung sprechen kann.
Daher ist darauf zu achten, dass man von Anfang an ausreichend tilgt, meine Empfehlung sind bei dem aktuell niedrigen Zinsniveau eine anfängliche Tilgung von mindestens 3% der Darlehenssumme, um die oben in Beispiel 2 aufgezeigten Risiken zu vermeiden.
Abweichen kann man von dieser Empfehlung wenn feststeht, dass zu einer bestimmten Zeit Vermögenswerte frei werden, die man in die Finanzierung über Sondertilgungen oder eine Teilablösung einbringen wird. Dies können zum Beispiel Schenkungen oder vorgezogene Erbschaften sein. Dann sollte aber klar sein, dass diese Vermögenswerte auch wirklich zur Verfügung stehen werden.
Wenn Ihr prüfen lassen möchtet, ob sich euer Finanzierungsvorhaben “gesund” finanzieren lässt, dann bucht hier auf unser Homepage gerne einen ersten und unverbindlichen Beratungstermin.